首頁 > 資訊 > 商鋪

一聽說投資商鋪有些人就害怕?

http://www.udhnqa.tw      2019/9/4 10:35:00      熱點時報      評論: 0

過去人們常說“一鋪養三代“,因此投資商鋪一直是我們許多人的投資傳統。

但是現在,很多人對投資商鋪已經望而生畏,甚至有些害怕?這是為什么呢?

有朋友問,投資商鋪200萬每年可以獲得10萬的租金回報,是不是值得投資呢?

從投資回報率看,投資商鋪每年5%的投資回報率似乎并不低但為什么人們還會焦慮呢?難道真的是投資商鋪的時代已經過去了嗎?

首先,說商鋪的投資時代已經結束可能為時尚早,但是商鋪的經營越來越難卻是事實

商鋪的投資價值是租金,商鋪的租金取決于商業的火爆程度,也就是人們常說的商鋪的投資價值取決于商業的景氣指數。

商鋪能否及時出租、出租率和出租價格是商鋪投資價值的重要體現,一般情況下我們可以從小商業是否紅火、商業街的人氣程度來判斷和考察商鋪是不是值得投資的重要指標。

同樣,投資商鋪的收益與存款、理財、投資住房的租金收益相比,也是分析判斷投資商鋪是不是具有比較優勢的重要依據。

從現實看,商鋪越來越冷清似乎成為人們的共識,大街小巷上以前繁華無比、熙熙攘攘的各種小商鋪已經失去了往日的輝煌,雖然不能說是凄凄慘慘但是說冷冷清清一點也不為過,商鋪的關門或者轉讓的速度比以前大大增加,以前人們經常逛的大街小巷品牌店、服裝店、日用品店現在也已經越來越少,商鋪的市場繁榮已經不再。

我們經常看到以前紅火的商鋪現在不斷轉讓和裝修,有的只營業幾個月就關閉大吉,很多商鋪的營業期限超不過一年就轉停。

一些商鋪經常換商家,很多小店鋪不斷地裝修、更換門牌和經營內容已經成為一種常態。

雖然商鋪仍然具有一定的投資價值,但是也預示著以前那種商鋪的黃金投資時代確實已經一去不復返了。

一些商鋪出現的形態也說明商鋪的投資價值在改變,有些地方的商圈甚至出現了很多“割鋪”現象,即將一家店鋪出現多種經營、幾家商家合租一個商鋪進行一起經營,比如一家干洗店一分為三——一間4平米左右的小店鋪賣手撕烤兔,另一間6平米左右的小店鋪賣各種糕點,干洗店、糕點和手撕烤兔和諧共生在一家店鋪中。再一次說明商鋪的投資價值不可避免地出現景氣難再的趨勢。

其次,商鋪的投資價值還有優勢嗎?分析得出的結論是:商鋪的投資價值與其它投資方式比較已經不再具有優勢

商鋪的投資價值在于持續穩定而較高的投資回報率,那么現在我們要看看商鋪的投資價值還有優勢嗎?

從目前的已經出現的案例看,投資商鋪的收益恐怕難說有優勢。

很多人認為,一般門面房產權在40年,20年可以回收成本,剩余20年盈利。

同樣 的是,一般人也認為商鋪的租金年化回報率一般能達到6%以上就劃算。

現實中情況到底如何呢?以上面的案例來分析,投資商鋪200萬可以獲得10萬的租金回報,簡單計算投資年化回報率為5%。如果考慮商鋪出租率不足、部分時間空租的情況,年化收益率應該還達不到5%的投資回報率。

還有一個現實案例投資商鋪30萬元,月租金1000元,年化租金率只有4%。

上面的案例還是比較好的,有相關報道,很多地區的商鋪租金回報率不僅達不到5%,很多往往低于3%,甚至一些地方無論租金多少以能把商鋪租出去都算很好了。

在這樣的情況下,即使不算經營成本以及未來房產稅的因素,投資商鋪的投資回報率并不高。

如果我們將同樣的資金用于購買理財產品,以前購買風險程度比較穩健的理財產品收益率在5%左右,現在略低一點到4.5-5%,從收益上看,商鋪的投資回報率已經完全沒有了任何優勢。

如果從銀行的大額存款和大額存單收益看,商鋪投資收益更沒有什么優勢,銀行的大額存單收益在4.5%左右,三年到五年的大額定期存款收益也在4.5%-5%,因此,商鋪投資收益也沒有了什么優勢。

如果購買完全沒有風險的國債,以2019年6月10日開始發行的國債為參考依據,3年期利率為4%,5年期利率為4.27%。收益與商鋪的投資回報率大體相當。雖然比一些地方的商鋪投資回報率略低,但是完全沒有風險,沒有任何經營成本。

因此,即使從投資回報率和投資收益率的比較看,商鋪的投資回報率與國債、理財產品和銀行存款的收益率相比,也已經完全沒有什么優勢。

其三,商鋪投資具有更大的風險和收益的不確定性。如果考慮投資商鋪出現的各種風險以及收益的不確定性,你還會投資商鋪嗎?

投資商鋪面臨越來越大的不確定性,比如消費降級導致的消費水平下降,人們對商業的消費能力和水平出現了較大的不確定性。

電子商務和網購的快速發展以及外賣市場的大發展,對未來的商鋪業態將形成較大的沖擊,以前人們購物會去商場、商鋪,現在各種網購會滿足人們足不出戶的購物需求,外賣讓人們不再全部去餐館消費,因此商鋪的冷冷清清、需求減少也就成為一種趨勢,這將極大地限制商業對商鋪的需求量。2017年全年社會消費品零售總額366262億元中網絡零售市場交易規模達71751億元,占到社會消費品零售總額的19.6%,較2016年的14.9%, 2018年占比已經超過20%。

在這種大的趨勢之下,投資商鋪會出現較大的不確定性,投資商鋪的收益也將面臨比較大的不確定性風險:

一是投資商鋪的價格也可能會出現下降的風險,導致你投資的商鋪難以做到保值。

投資商鋪最基本的目標是保值,但是在目前我國房地產形勢并不確定的情況下,商鋪的投資價值在未來的趨勢具有較大的不確定性,特別是商鋪具有區域性風險,一旦投資商鋪所在的區域或者商圈市場價格出現下跌,其投資商鋪本金就有可能出現損失的風險。

二是商鋪的租金可能會出現下降的風險趨勢,從而投資收益面臨下降

投資商鋪的收益是很多人投資的目的,也是一商鋪養三代的最基礎邏輯。但是從目前的趨勢看,這種租金價格卻有可能出現一定的下降趨勢,那么投資收益就有可能會下降。本來就已經不占優勢的商鋪投資收益就更加不確定。

三是商鋪收益存在空租率的風險,空租期是商鋪收益的最大隱患

商鋪的收益除了租金價格因素,更需要租出去才有收益,而如果租不出去或者在租賃過程中出現商鋪存在出租空檔的情況,那么商鋪的租金收益將面臨較大的不確定性。

四是房產稅對商鋪投資的影響具有較大的不確定性,而這個不確定性是對投資收益的負面影響

收取房產稅已經成為一種必然的趨勢,但是房產稅的收取一定會影響商鋪的投資價值,如果商鋪的租金收益不能提高,房產稅收取以后商鋪的投資收益將再一次下降。

五是商鋪的供應越來越多,對投資商鋪也會有較大的負面影響

隨著商鋪需求的減少性趨勢,但商鋪的供應卻越來越大,這種供需的剪刀差會對商鋪的投資產生非常大的影響。目前,只要是有住房小區就有配套的商鋪,只要有寫字樓就有配套商鋪,而很多城市對商圈的打造仍然樂此不疲,因此商圈越來越多,商鋪越來越多,各種高檔小區、寫字樓群、綜合商業中心能夠提供的商鋪越來越多,各種經營的競爭越來越激烈,這將嚴重影響和拉低商鋪的投資價值。

因此,不能說投資商鋪的時代已經過去,也不能說一商鋪養三代的時代已經終結,但是面對投資商鋪的較大不確定性,投資商鋪的收益不確定性也越來越大比較大。

掃描關注“住在太原”公眾微信
分享新聞到朋友圈
編輯:

網友評論

0 條評論   0 人參與
作 者: 登陸 注冊       匿名評論
所有評論僅代表網友意見,住在龍城網保持中立。

最新評論

北京十一选五开奖结果彩控